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A new threat to favelas: gentrification

The fight for land regularisation is growing across Latin America, but this could make things worse for the poor in booming real-estate markets, such as Rio de Janeiro

[Scroll down to read this article in Brazilian Portuguese]

For years, the greatest threat to favela residents around the world has been forced evictions. In Rio de Janeiro alone, 19,000 families have been removed from their homes in the past five years, while 40,000 live under the threat of removal, typically for legally or ethically questionable reasons. That is why the fight for land regularisation is growing across Latin America. But this movement could make things worse, especially now, because a new threat is emerging in Rio: gentrification. Also called ‘white removal’ or ‘market removal’ by locals, gentrification is only made possible through land regularisation.

A recent study claimed the cost of living in Rio had the highest increase of any global city over the past six years. In this booming real-estate market, favelas are left untouched because the residents lack titles, so the formal market is unable to reach their homes. This means there are two distinct housing markets in Rio: the favelas, with affordable prices, where approximately 24 per cent of cariocas live (the indigenous population of Rio); and the ‘formal’ city, with its unregulated market prices. Paradoxically, in a heated speculative real-estate market, favelas are a more secure source of affordable housing because of the lack of ownership titles. No coincidence, then, that the same authorities that implement anti-favela policies are for the first time defending land titles and calling for regularisation.

‘We should fight for policies that embody the collective spirit of favelas, such as collective ownership’

We see land regularisation as a good thing because equality is considered the ideal. We believe equality is the favela resident acquiring the right to occupy on paper like any other landowner in the city, with the right to stay in the favela or sell at a fair price. In that sense, the struggle for land regularisation is right. However, in this unequal urban context where the affordable housing market is favelas, with no public policies guaranteeing access to affordable housing, favelas fulfil a fundamental role in the city.

In any major metropolitan area in the world, at least 20 per cent of residents cannot afford market values. The market, left to its own devices, will not build for them. As it so happens, these are often the same people needed as workers to build and maintain these cities. They are its most vulnerable residents, who need support to prevent desperation from leading to crime and disorder.

Favela

Precariously housed on the steep slopes of Rio de Janeiro, some 40,000 favela families are threatened with eviction

For that reason, large and successful cities worldwide regulate the real-estate sector to improve access to housing for residents with less purchasing power. Policies are implemented to guarantee housing in central and accessible areas to attract a varied profile of workers and limit the formation of ghettos. This is done in different ways and with varying degrees of success, with many cities now digressing from more robust policies. In London, 24 per cent of the population receives social rent, not including those who live in social housing. In Hong Kong, 49 per cent of residents live in public housing units. In New York, rent control has been legislated since 1943, the city has 600,000 apartments designated as public housing, and zoning laws state that projects that include affordable apartments are rewarded with the right to build more storeys in all areas of the city. In Zurich, around 20 per cent of residents live in cooperatives, founded a century ago to guarantee housing at affordable prices. In Paris, a swathe of buildings are being converted into subsidised housing to remedy issues that have arisen with the city’s large public housing stock.

In Rio de Janeiro, affordable housing is provided by the favelas, which are primarily located in areas within the city’s reach. Favelas are different from residential neighbourhoods that consist of vertical buildings with isolated apartments. By their very nature, they are collectives, which brings various advantages to their residents. Of course, this also makes some people want to leave, preferring greater privacy or solitude than possible in Rio’s busier favelas. But many of these communities are functional, vibrant localities in which economies flourish and people feel proud to reside.

Land regularisation as a means to diminish social inequality in Rio de Janeiro would only work in a market ready to receive buyers in need of affordable housing. But we do not have this kind of market, which means regularisation at the moment would only lead to greater social unrest, as seen at Flamengo, Nova Tuffy, Favela da Telerj and São Gonçalo, with emergency occupations of abandoned buildings and more violent evictions which have left thousands of residents homeless in recent months.

Instead of focusing on land regularisation as it is traditionally thought of, namely individual land titles, we should fight for policies that emphasise the integral urbanisation of favelas and embody their collective spirit. As such, a collective title would make it possible for residents to benefit from the security of regularisation without the risk of the real-estate market disrupting the affordable housing market. There are already models for this: from Brazil’s Quilombos to Community Land Trusts in Europe and America, which have been heralded by the Lincoln Institute of Land Policy as the best way to combat gentrification and foreclosure.

 

A regularização fundiária tem sido uma reivindicação central na luta pela moradia no Brasil e em muitos países. Ela é vista como o passo crucial para a segurança habitacional e na luta contra as remoções e por indenizações justas. Hoje, o debate sobre a regularização fundiária ganha espaço no Rio de Janeiro; mas este movimento pode trazer mais desvantagens do que vantagens para a permanência dos moradores de favelas em suas comunidades, ainda mais agora.

No passado e até os dias de hoje, a grande ameaça aos moradores de favelas, do ponto de vista habitacional, foi a remoção: inclusive 19.000 foram removidos só nos últimos 5 anos no Rio e 40.000 vivem em situação de risco de remoção, geralmente por motivos tanto legalmente quanto eticamente questionáveis. Por isso a luta pela regularização fundiária continua à todo vapor. Porém, hoje vemos no Rio uma outra, nova ameaça. Se seguirmos os passos de outras cidades mundo à fora, a maior ameaça às favelas no futuro não será a remoção forçada e sim a tal da ‘gentrificação,’ também conhecida como ‘remoção branca’ ou ‘remoção pelo mercado.’

E essa forma de remoção só é possível através da regularização fundiária. No contexto do mercado imobiliário superaquecido que vivemos hoje - onde o Rio de Janeiro saiu numa pesquisa recente como a cidade cujo custo de vida aumentou mais, em todo o mundo, nos últimos 6 anos - a favela é mantida através da falta de título de seus moradores, pois o mercado formal não consegue alcançar as moradias.

Neste sentido, hoje no Rio temos dois mercados imobiliários: um de preço acessível, que trata-se principalmente das favelas onde moram até 24% dos cariocas. O outro de preço de mercado (sem nenhum caso de limitação imposta sobre preços de aluguel ou venda) que é o resto da cidade, a cidade ‘formal.’ Neste momento de enorme especulação imobiliária, a favela é garantida uma maior segurança pela falta de título, e não o contrário. Não é à toa que de repente as mesmas autoridades que em inúmeras outras questões estão implementando politicas prejudiciais às favelas, vejam a titulação como boa ideia, bem neste momento.

Pelo menos um quarto dos moradores de qualquer área metropolitana no mundo não conseguem viver pagando os custos de mercado. São, muitas vezes, as pessoas que constroem as cidades e fazem sua manutenção. E sempre são as pessoas mais vulneráveis, que a cidade deveria ter o interesse de cuidar, para que não se tornassem pessoas em desespero ao ponto de partir para o crime ou o desequilíbrio.

Por isso, grandes cidades bem-sucedidas em todo o mundo reconhecem a importância de regular seu setor imobiliário para favorecer o acesso à moradia pelos setores com menor poder aquisitivo da população. Isso é feito de diversas formas. Em Hong Kong, 49% das pessoas moram em habitações públicas. Em Londres, 24% recebem aluguel social, além dos que moram em moradia popular. Em Nova York, desde 1943, existem limites impostos por lei sobre o aumento no aluguel; Nova York tem também hoje 600.000 apartamentos destinados à habitação pública, e a lei recompensa favoravelmente empreendimentos urbanos que incorporem apartamentos de custo acessível com o direito de construir mais andares em todas as regiões da cidade. Em Cingapura, 90% dos imóveis são públicos. Em Zurique, por volta de 30% dos moradores moram em cooperativas, criadas há um século por conta da especulação imobiliária e a necessidade de garantir habitação a preços acessíveis. E Santiago no Chile, 20% da população de menor renda é garantida moradia pública pelo governo. Todas são políticas para garantir a moradia da população de baixa renda em áreas centrais, o que favorece o desenvolvimento urbano equilibrado, saudável e inclusivo, atraindo um perfil variado de trabalhadores para as diversas áreas urbanas e limitando a formação de guetos. No Rio de Janeiro, são as favelas, a maioria em áreas acessíveis, que prestam este serviço.

Um grande problema é que a regularização fundiária é vista como coisa boa para e pelas comunidades porque pensamos na igualidade como o ideal. E a igualdade aparentemente seria o morador da favela, que adquiriu o direito de ocupar, ter o direito nas mãos, em forma de papel, como qualquer outro proprietário da cidade. Seja para poder se garantir lá ou vender por preço justo. E nisso a luta pela regularização fundiária tem toda a razão.

Porém, no nosso contexto urbano tão desigual, onde o mercado de habitação à preço acessível é o das favelas, e sem políticas de acesso à moradia (e.g. subsídio de aluguel, regulamentação sobre custo de aluguel pelo mercado imobiliário, moradias públicas de alta qualidade em áreas centrais, etc.) a favela cumpre um papel absolutamente fundamental. Além disso, a favela é diferente de um bairro residencial estabelecido em forma de prédio vertical com apartamentos isolados—a favela é um espaço coletivo por natureza. Isso até faz com que algumas pessoas não queiram permanecer, é claro. Pessoas que preferem a calma, talvez, no caso de uma comunidade mais agitada. Ou que preferem a privacidade ou a solitude. Porém, a natureza da favela é coletiva, o que traz inúmeras vantagens para seus moradores, além de desafios. Isso sem contar com as qualidades urbanísticas da favela, que fazem com que muitas comunidades sejam funcionais e vibrantes, locais nos quais as pessoas se orgulham de morar.

Então, ao invés de concentrar na regularização fundiária como tradicionalmente pensada, provendo títulos individuais de posse ou propriedade, deveríamos estar lutando por políticas de urbanização integral das favelas em combinação com a titulação coletiva, que fizessem com que moradores pudessem ter toda a segurança possível gerada pelo título, porém sem o risco do mercado imobiliário entrar e tirar o mercado de habitação à preço acessível e com qualidades coletivas, que é o ambiente da favela.

A regularização fundiária só funcionaria para diminuir a desigualdade social no Rio de Janeiro se tivessemos um amplo mercado pronto para receber compradores interessados em habitações à preços acessíveis. Porém não temos este mercado e, com isso, a regularização neste momento só fará aparecer mais Nova Tuffys e Favela da Telerjs.

Theresa Williamson é urbanista e diretora executiva da ONG Comunidades Catalisadoras, que publica o RioOnWatch, jornal de notícias sobre as transformações até as Olimpíadas através da ótica da favela e do urbanismo; e presta treinamentos sobre panejamento participativo e outros temas em favelas em toda a cidade. A ComCat trabalha em mais de 200 favelas desde 2000.

 

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